家を売った時に使える制度｜永大ハウス工業

人生で一度きりと思って買った家。
ただし、人生何が起きるかわかりません。実は住み替えを希望する方は年々増加傾向にあるといわれています。

マイホームを売って住み替える場合、買ったときより高い値段で売れた＝利益が出た場合と、安い値段でしか売れなかった＝損が出た場合の2パターンがあります。
このうちマイホームが買ったときよりも高い値段で売れた場合に利用できる優遇税制として、「3000万円の特別控除の特例」があります。

一定の条件を満たせば、いくら利益が出たのか金額を計算する際に最高3000万円控除されるというものです。また、所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、さらに優遇された軽減税率が適用されます。

逆に買った時よりも安い値段でしか売れず損が出た場合、所有期間が5年を過ぎていれば、損失の金額をその年の、その他の所得と損益通算することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった場合には、翌年から3年間繰越しすることができます。

買換え特例では、一定の条件を満たすマイホームを売却して買換える場合、その売った代金は譲渡がなかったとみなされ、税金がかかりません。
つまり売った家より高い家を買った場合、税額はゼロとなるのです。逆の場合、その差額について課税されます。

売った利益が3,000万円を超え、かつ、「買換えの特例」の適用要件に当てはまるときに、それぞれの内容を検討したうえで「3,000万円の特別控除」と「買換えの特例」のどちらを適用するのか選択することになります。

ただし、検討する際には「買換えの特例」はあくまでも「課税の繰り延べ」です。マイホームを売って、その代金で新たにマイホームを購入すれば、買換えに充てた分の金額については譲渡がなかったものとみなされて課税されないのですが、買換えたマイホームを将来ふたたび売却したときには、原則として繰り延べられた分に対しても、まとめて課税されることになりますので注意してください。

どちらも適用をうけるためには所定の書類を揃え、翌年に確定申告が必要となります。売却によって、譲渡益が出た場合はいいのですが、逆に、売却して損をした場合は、損益通算や3年間の繰越控除などの救済措置が設けられているので、所得税、住民税が免除される場合もありますので、忘れずに確定申告してください。

買換え時にはこうした税金面での優遇制度が利用できるかどうか、ぜひチェックしておきましょう。
ただし、実際に住み換えを希望する場合は、購入時以上にライフプランをしっかりと行い、本当に住み替えが可能かどうか綿密に試算する必要があります。